La tokenisation de l'immobilier grâce à la blockchain est un sujet passionnant qui va sans doute révolutionner ce marché dans les 10 / 15 prochaines années.

Nous n'en somme qu'aux balbutiements et cela reste aujourd'hui difficile de s'y retrouver tant les concepts sont nouveaux, le jargon obscur et les arnaques nombreuses.

Ce guide a pour ambition de devenir la ressource francophone indépendante la plus complète et la plus accessible au sujet de l'acteur RealT.

Si vous avez encore des questions suite à la lecture de ce guide, n'hésitez pas à m'en faire part en passant par ce canal Telegram.

Je suis français, la trentaine. Depuis quelques années, j'ai pris conscience que je devais me constituer un patrimoine pour ma retraite et j'ai commencé à m'intéresser à l'investissement. Actions, obligations, SCPIs, immobilier en direct, ... je touche un peu à tout, mon maître mot étant la diversification.

J'ai décidé de placer une partie de mes économies sur l'immobilier tokenisé grâce à RealT afin de m'exposer à l'immobilier résidentiel américain.

J'y place des montants modestes car je considère que c'est un placement risqué à plusieurs titres, nous y reviendrons en détail dans ce guide.

L'objet de ce guide n'est pas de décrire de manière précise ce qu'est la blockchain, d'autres ressources le feront bien mieux que moi.

Mais de manière basique, vous pouvez considérer que la blockchain est un immense registre.

Des registres, on en utilise tous les jours sans le savoir :

Le problème de ces registres : ils sont centralisés, cela génère :

La blockchain est une technologie qui essaie de résoudre ces inconvénients en créant un registre décentralisé et sécurisé.

Pour interagir avec la blockchain, vous devez posséder :

La tokénisation de l'immobilier consiste à exploiter la blockchain pour simplifier le marché de l'immobilier.

Prenons l'exemple d'un appartement qui vaut 100 000 €, celui-ci va être divisé en 10 000 tokens de 10 €. Pour être vendu par morceaux de 10 €.

Vous pouvez donc devenir propriétaire d'un petit bout de cet appartement pour 10 €.

Avec un token, vous possédez ainsi 0,01% de ce bien. Vous toucherez 0,01% des loyers et de 0,01% des votes lorsqu'il y aura des décisions à prendre.

Evidemment, vous n'êtes pas limités à l'achat d'un token, vous pouvez en acheter autant que vous le souhaitez dans la mesure des disponibilités.

Le registre de cette maison est ensuite géré par la blockchain de manière sécurisée.

Les avantages de la tokenisation sont nombreux :

RealT est l'un des premiers acteurs de la tokenisation de l'immobilier à travers la société RealToken inc enregistrée aux Etats-Unis dans le Michigan.

RealT recherche des biens immobiliers (exclusivement aux Etats-Unis pour l'instant, principalement dans la ville de Detroit).

Pour chaque propriété, RealT crée une LLC dédiée (correspondant à nos SARL en France).

RealT tokenise le bien (chaque token vaut entre 50 et 100 dollars en fonction de la valeur d'origine du bien) et les vends sur son site internet.

Statutairement, les propriétaires de la LLC (elle même propriétaire du bien immobilier) sont les propriétaires des tokens.

Les biens seront ensuite gérés par un Property Manager (l'équivalent d'une agence de gestion locative en France) qui va gérer le locataire, les travaux éventuels, la récupération du loyer, ... Le Property Manager est rémunéré pour ses services en prélevant 7% du montant du loyer.

RealT a l'ambition de distribuer aux propriétaire de tokens un loyer quotidien (correspondant à 1/30e du loyer mensuel). A cause de frais trop importants (à la charge de RealT, pas d'impact pour les propriétaires de tokens), cette distribution est actuellement hebdomadaire.

Pour ceux qui s'intéressent à l'aspect technique, RealT exploite la blockchain Ethereum qui permet d'utiliser des Smart Contract permettant d'automatiser tout un tas d'opérations sur la blockchain.

Evidemment, RealT est une société commerciale qui a pour ambition de générer des bénéfices.

Les revenus de RealT sont de trois ordres :

Tout cela est parfaitement transparent sur les fiches des biens à vendre.

A noter que ce modèle crée une légère distorsion d'intérêt entre RealT et les propriétaires de tokens.

L'intérêt économique de RealT est de vendre un maximum de biens pour toucher un maximum de commissions sans forcément être très regardant sur la qualité des propriétés, la négociation du prix ou le sérieux des locataires.

Ce serait cependant une vision court-termiste car en agissant de la sorte, RealT risquerait de décevoir des investisseurs et de les perdre au fûr et à mesure.

A noter également que la distorsion d'intérêt est la même avec les SCPIs.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier de manière diversifiée. Concrètement, une société de gestion réceptionne les souscriptions des investisseurs et va se charger d'acheter puis gérer des biens immobiliers.

Voici quelques différences notables par rapport à ce que propose RealT :

Les foncières immobilières ont de nombreuses ressemblances avec les SCPIs. Voici les différences notables :

A titre d'exemple, voici l'évolution du cours de Simon Property Group (l'une des plus grosses foncières américaines). Il est très improbable d'avoir de telles fluctuations de cours que ce soit avec une SCPI qu'avec vos tokens RealT (si vous les avez bien diversifiés sur plusieurs propriétés / villes).

L'avantage d'une foncière c'est qu'en principe les intérêts du management sont bien alignés avec ceux des actionnaires. Le management possède lui même des actions et sa rémunération variable est souvent lié à des objectifs de cours en bourse. Parfois ça n'empêche pas le management de faire n'importe quoi comme on l'a vu récemment avec la plus grosse foncière immobilière française : Unibail-Rodamco-Westfield.

La blockchain est une industrie récente sur lequel il existe de très nombreuses arnaques (on l'a vu pendant la mode des ICO où de nombreux créateurs de tokens sont partis avec la caisse). Il faut donc être particulièrement prudent.

Investir dans un tel projet mérite quelques recherches.

RealT a été fondé par deux frères canadiens (québécois et parfaitement francophones) : Rémy Jacobson (lien Linkedin) et Jean-Marc Jacobson (lien Linkedin).

On trouve finalement assez peu d'informations en ligne sur leurs activités avant RealT mais suffisamment pour confirmer qu'ils existent bien, qu'il n'y a pas de "cadavres" apparents.

Et on trouve au moins un article datant de 2016 qui semble justifier l'expérience de Rémy dans l'immobilier.

Ce n'est pas énorme mais les deux fondateurs sont également très disponibles auprès de la communauté avec des lives Youtube toutes les deux semaines. Des escrocs tenteraient probablement d'être beaucoup plus discrets.

A chaque fois que vous achetez un token, vous recevrez un contrat à signer (de manière électronique via le service Hello Sign).

Je n'ai ni le niveau d'anglais ni les connaissances juridiques pour apprécier ce contrat de 97 pages mais celui-ci a visiblement été rédigé par un avocat. Je doute que des escrocs se seraient donné autant de mal là ou un contrat bien plus simple aurait fait le job.

Sur le registre des sociétés du Delaware, on peut vérifier l'existant de RealToken inc (la société commerciale) et de RealToken LLC (qui possède un bien).

Par contre, et c'est une point d'interrogation pour moi, il me semble qu'il devrait y avoir une LLC par propriété alors qu'il y en a qu'une seule.

C'est un point à éclaircir.

⚠️ Lors d'un échange avec Yohann LIBOT (CMO de RealT) en date du 29 décembre. Celui-ci explique que des retards de l'administration sont en cause, sans doute liés à la période Covid. A vérifier d'ici quelques mois.

A l'heure actuelle, la plupart des biens tokenisés sont dans la ville de Detroit dans le Michigan.

Cet Etat américain possède un registre permettant de voir les transactions immobilières.

A l'heure où j'écris ces lignes, j'ai pu trouver trace de 19 propriétés sur le registre (sur une cinquantaine de maisons tokénisées par RealT).

Il semble cependant que ce soit dû à des délais administratifs puisqu'on y retrouve les propriétés les plus anciennes de RealT.

C'est donc une petite contrainte : on doit acheter des tokens avant d'avoir la preuve matériel qu'elle appartient bien à la LLC.

Comme expliqué précédemment, avec la blockchain, c'est à vous de sécuriser vos biens en conservant la clé privée de votre wallet (portefeuille en anglais).

Si quelqu'un vous subtilise cette clé, il pourra transférer vers un autre wallet vos tokens ainsi que le montant des loyers qui sont dessus.

Concernant le token, il y a cependant une certaine sécurité. Pour des questions juridiques, RealT doit vérifier l'identité des possesseurs de tokens et ainsi whitelister les adresses des wallets. Un wallet non whitelisté ne pourra pas recevoir les tokens.

Il serait stupide de voler des tokens sachant que RealT pourrait retrouver sans difficulté l'auteur du vol.

Ce n'est cependant pas le cas des loyers qui ne sont pas soumis à une whitelist.

Par ailleurs, il est possible que cette contrainte de whitelist n'existe plus dans le futur. Cela aura l'avantage de fluidifier les reventes de tokens mais le risque de vols n'en sera que plus importants.

La blockchain est une industrie récente encore peu réglementée. Il est tout à fait possible que des lois futures aient un impact sur vos investissements dans des tokens.

Le sous-jacent c'est le bien réel qui se trouve derrière vos tokens.

Dans le cas de RealT, le sous-jacent est de l'immobilier, qui est donc soumis au risque... de l'immobilier.

Il est possible que votre bien subisse un incendie (c'est déjà arrivé dans l'histoire de RealT). Il y a des assurances pour les travaux mais vous perdrez des loyers pendant plusieurs mois.

RealT investit à ce jour très majoritairement dans la ville de Detroit, une ville sinistrée qui s'est déclarée en faillite en 2013 et dont la population décroit (sans jeu de mot) depuis des années.

Le pari que font les fondateurs de RealT : Detroit est une ville en pleine renaissance, l'immobilier est peu cher et va s'apprécier dans les années à venir. Il faut être bien conscient que c'est un pari sans aucune garantie.

De manière générale, essayez de vous diversifier au maximum. Si vous avez 1 000 dollars à placer, acheter un token de 20 maisons différentes plutôt que dans une seule. Si possible dans des zones géographiques variées (quartier, ville, ...).

La liquidité, c'est la facilité et la rapidité à vendre ou acheter un bien.

Si vous achetez un appartement de manière traditionnel, il est peu liquide : vous allez prendre des semaines voire des mois avant de trouver un acheteur, qui va devoir demander un prêt à sa banque et vous allez vous retrouver chez le notaire, ...

Le pari de la tokenisation immobilière, c'est de fluidifier le processus et de vous permettre d'acheter et vendre très rapidement.

Pour le processus d'achat c'est gagné : il ne prend que quelques minutes à peine.

Pour la revente, c'est moins évident, certaines plateformes permettent de revendre des tokens mais elles sont complexes pour le néophyte. Il faut aussi prendre en compte que les transferts de tokens sur la blockchain génèrent des frais qui peuvent représenter un pourcentage très élevé si on ne transfert qu'un ou deux tokens.

RealT s'engage cependant à vous racheter vos tokens sous 10 jours (avec une commission de 2% et à hauteur de 2000 dollars par semaine maximum). Ce n'est cependant pas une garantie en cas de crise immobilière comme en 2008 où tout le monde cherche à vendre en même temps, vous risquez de rester avec vos tokens dans les mains ou devoir les brader.

Si on regarde par exemple la propriété de Deerfield en Floride, on s'aperçoit que les échanges de tokens sont assez anecdotiques avec un pic à 32 tokens échangés sur une journée (sur les 3000 tokens soit 1,06%).

Si vous possédez des actions d'une foncière immobilière, vous n'aurez aucun soucis à les vendre en deux clics car il y a plusieurs milliers de titres échangés quotidiennement.

C'est un point important, un investissement sur RealT doit s'envisager sur le long terme. Prévoyez de détenir vos tokens plusieurs années avant d'envisager les revendre.

Aux dernières nouvelles, RealT n'est pas encore rentable. La société génère du chiffre d'affaires avec les commissions qu'elle touche mais pas suffisamment pour couvrir ses frais. Avec l'augmentation du nombre de propriétés en vente depuis quelques semaines, on peut imaginer que la situation va changer mais sait-on jamais, il n'est pas impossible que RealT fasse faillite un jour.

Sur le papier, il "suffirait" de trouver un autre gestionnaire (ce serait la société commercial RealT qui ferait faillite, pas les LLC possédant les biens immobiliers). Mais dans la réalité, comment trouver ce nouveau gestionnaire ? Comment se mettre d'accord avec les autres co-propriétaires ? Quel autre entreprise aura le savoir faire nécessaire à la gestion de l'immobilier tokenisé ? ...

En cas de faillite de RealT, notre capital ne serait pas perdu mais il risque fort de ne plus avoir de distribution de loyers avant d'avoir trouvé une alternative, ce qui risque de prendre du temps.

Lorsque le prix de l'Ethereum s'apprécie comme actuellement (janvier 2021), les frais de transaction peuvent devenir rédhibitoires.

Ainsi, RealT qui ambitionne de payer les loyers quotidiennement, a décidé de le faire hebdomadairement temporairement. Même avec cette modification, le paiement des loyers est régulièrement en retard, RealT préférant attendre des périodes avec des frais moins importants.

Ces frais de transaction élevés peuvent également paralyser le marché secondaire.

L'avantage de la blockchain, c'est qu'on peut voir les transactions en attente. Le wallet de RealT est consultable ici : https://etherscan.io/address/0xe7d97868265078bd5022bc2622c94dfc1ef1d402

Dans cet exemple, on voit certaines transactions en attente depuis presque 3 jours.

Si vous vivez dans un pays où le dollar américain n'est pas une monnaie officielle, un investissement RealT vous expose à un risque de change.

En effet, la conversion en euro de vos achats de tokens et de vos loyers va être soumis à l'évolution du taux de change euro / dollar.

A titre d'exemple, l'achat d'un token de 50 dollars aurait coûté :

A noter qu'en ce moment (janvier 2021), l'euro semble en haut d'un cycle par rapport au dollar si on le compare aux 5 dernières années. Ce risque de change peut donc être considéré comme une opportunité. La valeur des tokens et des loyers convertis en euro pourrait s'apprécier dans les mois et années qui viennent.

C'est un des grands avantages de la tokenisation immobilière : le processus d'inscription est simple et rapide.

Vous devrez préciser l'adresse du wallet sur lequel vous souhaitez recevoir vos futurs token.

Il y a ensuite une petite procédure de KYC (Know Your Customer) nécessaire pour que RealT vérifie votre identité. Cette procédure consiste à fournir une copie de pièce d'identité ainsi qu'un selfie (permettant de vérifier que vous êtes bien la personne de la pièce d'identité).

La validation du KYC est rapide mais je ne me souviens pas avoir reçu d'e-mail de confirmation, retournez sur le site si vous n'avez pas de nouvelles.

Une fois le KYC validé, l'adresse de votre wallet est validé et vous pouvez acheter votre premier token.

A noter que si vous souhaitez changer de wallet, vous devrez refaire la procédure de KYC pour whitelister votre nouvelle adresse.

Il existe de nombreux wallets différents et je n'en connais quelques uns, je ne vais donc pas rentrer dans le détail car d'autres ressources le feront mieux que moi.

Le principe qu'il faut bien comprendre, c'est que vos tokens ne sont pas stockés à un endroit précis. Ils sont stockés sur la blockchain de manière décentralisée.

Pour pouvoir jouir de vos tokens (les revendre, bénéficier des loyers, ...) il vous faut la clé privée. Posez-vous donc toujours les questions :

Si la réponse à la deuxième question est positive, la sécurité de vos tokens sur le long terme est compromise.

Pour les débutants, la solution la plus simple est probablement de créer un wallet directement sur le site de RealT lors de votre inscription.

La solution la plus sécurisée est probablement l'acquisition d'un hardware wallet (comme Ledger).

Tel un site de petites annonces immobilières, RealT dispose d'un listing de biens que l'on peut acquérir, voici les caractéristiques principales à connaître.

Le rendement, c'est le montant des loyers annuel divisé par le prix d'acquisition.

Ainsi, avec un rendement de 10%, il vous faudra 10 ans pour rentrer dans vos frais et couvrir le prix d'achat de votre token.

Sur RealT, les rendements sont affichés net de frais (assurance, commission RealT, frais du gestionnaire, ...).

Les rendements affichés par RealT dépassent souvent les 10%. Pour ceux qui connaissent un peu le marché immobilier français, vous trouverez ces rendements très élevés (j'ai moi même un appartement locatif en France, je suis autour de 3% de rendement annuel).

Cela s'explique en grande partie par la localisation : Détroit. L'immobilier y est peu cher par rapport au prix des loyers. Si un jour RealT nous propose un bien à New York City, le rendement sera certainement beaucoup plus faible.

N'oubliez pas que dans tout investissement, un rendement élevé signifie un risque élevé. En France, le placement sécurisé par excellence est le livret A et propose un rendement de 0,5%, 20 fois moins que l'immobilier sur RealT !

Lors de chaque acquisition, RealT prévoit dans le prix une réserve de maintenance initiale, ce montant correspond à deux mois de loyer et sera utilisé lorsqu'il y aura besoin de travaux sur la propriété.

Dans certaines annonces, vous trouverez également une Initial Renovation Reserve. Dans ces cas là, RealT a déjà prévu de faire des travaux dès l'acquisition du bien. Ces travaux ont généralement pour but de valoriser le bien pour augmenter le loyer et améliorer le rendement.

A noter que RealT exploite les avantages de la DeFi (Finance Décentralisée) et va prêter le fond de réserve. Ainsi, cet argent ne va pas dormir mais générer des intérêts :-)

Autre point d'attention, RealT ne semble pas prévoir de provisions pour charges sur les loyers mensuels. Il y a certes une provision correspondant à deux mois de loyer au moment de l'achat. Cela ne sera certainement pas suffisant en cas de travaux lourds, il faudra s'attendre à ne plus percevoir de loyers pendant plusieurs mois.

Sans rentrer dans le détail, Section 8 est un article de loi d'un programme d'aide du gouvernement américain.

Lorsqu'un logement est sous section 8, le paiement du loyer est garantie : le gouvernement américain prendra le relai en cas de défaut du locataire.

Cette garantie ne couvre pas forcément 100% du loyer.

Ainsi, l'achat d'un token d'une propriété sous section 8 est plus sûr que quand ce n'est pas le cas.

RealT distingue plusieurs types de bien :

Les biens Famille Unique peuvent être considérés comme plus risqués car en cas de défaut de paiement du locataire, il n'y aura plus aucune rentrée d'argent. Surtout si le bien n'est pas sous section 8.

Le processus d'achat est très simple et ressemble à l'achat sur un site e-commerce mais voici quelques éléments à connaître.

C'est un problème aujourd'hui, la demande (les gens qui souhaitent acheter des tokens) est largement supérieure à l'offre (le nombre de tokens disponibles).

La majorité des ventes se termine en moins de 5 minutes. Il faut donc être près devant son ordinateur au moment du démarrage de la vente.

Le moyen le plus simple de connaître les prochaines ventes est sans doute de s'inscrire à la newsletter.

Vérifiez que vous avez bien cochés Opt In sur votre espace client.

RealT propose deux moyens de paiements :

Si vous débutez, le moyen le plus simple et rapide est de payer par carte bancaire. Cependant, étant donné que le paiement se fait en dollars américain, vérifiez que vous disposez d'une carte bancaire qui ne facture pas de frais de change (ex : N26, Revolut, Boursorama Ultim, ...).

Il serait dommage de dégrader la rentabilité de votre investissement en payant des frais inutiles.

Si vous préférez payer en crypto, le module vous indiquera l'adresse auquel vous devez envoyer le paiement ainsi que le montant. Vous disposerez d'une heure pour que les fonds arrivent sous peine de voir votre commande annulée.

Peu après votre achat, vous recevrez un contrat à signer électroniquement via le service Hello SIgn. L'opération est très simple.

Le contrat peut mettre un peu de temps à arriver en fonction de la charge d'Hello Sign.

Une fois le contrat signé, vous êtes près à réceptionner vos tokens.

Les tokens peuvent mettre quelques jours à arriver sur votre wallet. Les frais d'envoie étant variables, RealT essaie d'attendre qu'ils soient le plus faible possible pour lancer le processus.

Vous recevrez un e-mail lorsque ce sera fait.

En fonction du type de wallet que vous utilisez, celui-ci peut ne pas afficher vos tokens ou avec un certain décallage.

Ce qui fait foi c'est la blockchain en elle même.

Le moyen le plus sûr pour voir si vous avez reçu vos tokens est donc d'utiliser un explorateur de blockchain Ethereum comme Etherscan.

En saisissant votre adresse publique et en cliquant sur l'onglet Erc20 Token Txns vous pourrez voir les tokens présents sur votre wallet.

Pour le fun, vous pouvez cliquer sur l'une de vos propriétés pour voir le nombre de co-propriétaires.

Ainsi, cette propriété est détenue par 227 propriétaires différents.

Chaque annonce précise la date à laquelle vous commencerez à percevoir les loyers (généralement dès la semaine suivante). Vous commencerez à bénéficier des loyers à partir de cette date (même si le token arrive avec un peu de retard).

RealT a l'ambition de distribuer votre quote part de loyer quotidiennement. Actuellement c'est hebdomadaire (tous les lundis) à cause des frais.

Vous recevrez les loyers directement sur votre wallet sous la forme de tokens USDC (USD Coin)

L'USD Coin (USDC) est ce qu'on appelle un Stable Coin, un token indexé sur quelque-chose.

En l'occurence, l'USDC est indexé sur le dollar américain.

Chaque USDC est garantie par la société Circle (qui a créé ce token) par un véritable dollar américain qu'ils ont dans leurs comptes.

L'intérêt des stable coin est de pouvoir utiliser dans la blockchain des monnaies qu'on a l'habitude d'utiliser dans la vie courante et moins soumises a des variations de cours que les cryptomonnaies.

Ainsi, les loyers que vous recevez grâce à vos tokens RealT sont du vrai argent que vous pouvez convertir en euros et transférer sur votre compte bancaire.

Mais peut-être est-il intéressant de les réinvestir ?

Vos tokens représentent un fragment de bien immobilier, leur valeur est donc liée à l'évolution de ce bien.

Chaque année, RealT fait appel à un agent immobilier indépendant qui va estimation le prix du bien. Cette estimation donnera une valeur à chaque token qui peut évoluer à la hausse ou à la baisse.

Etant donné que l'immobilier est un marché relativement stable, ne vous attendez pas à des montagnes russes comme on peut l'avoir avec le Bitcoin par exemple.

Certainement le sujet le plus compliqué car il combine :

Un français avocat, utilisateur de RealT a rédigé un topo sur la fiscalité.

Ce que j'en comprends :

Concernant l'impôt américain, il est prélevé directement à la source du loyer avant distribution aux propriétaires de tokens. RealT doit envoyer chaque début d'année un justificatif du montant payé l'année précédente. Je n'ai pas encore reçu ce justificatif mais il devrait permettre de déclarer les revenus de sources étrangères comme on le fait pour des SCPIs avec des immeubles hors de France.

C'est encore assez flou et de mon côté le plus gros point de blocage avant de faire des investissements significatifs sur RealT. Il me semble indispensable de consulter un spécialiste avant d'envisager d'investir plusieurs milliers d'euros.

L'équipe de RealT et la communauté sont très actives, voici les principaux canaux d'échange et de communication :

Newsletter du dimanche, telegram, discord, ... Comunity call bi mensuel

L'investissement sur RealT est un sujet passionnant et enthousiasmant.

Il permet d'investir dans l'immobilier américain et d'obtenir des rendements très difficiles (impossible ?) à obtenir en France.

Cela reste un investissement risqué selon moi :

Je m'interroge également sur la montée en charge de l'équipe RealT. Elle gère actuellement une cinquantaine de biens et l'équipe semble subir une masse de travail importante. Arrivera-t-elle à gérer deux fois plus de biens ? 10 fois plus ? 100 fois plus ?

Enfin, le sujet de la fiscalité est très complexe et doit être réglé avant d'engager des sommes significatives.